Фактическая температура воздуха в Находке on-line. Прогноз погоды в Находке  

Новый ЖК. Как правильно выбрать управляющую компанию?

События и мероприятия в Находке. Всё, что происходит в нашем маленьком городке.

Новый ЖК. Как правильно выбрать управляющую компанию?

Сообщение Char0Day » Сб сен 29, 2007 10:41 am

Давайте в этой теме разберемся в тонкостях нового Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ, а в частности с Разделом VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

К нам уже приходили представители нашей потенциальной управляющей компании. Хотели провести собрание собственников жилья, которое, впрочем, не состоялось :) . Собственники жилья неактивные у нас, так что потенциально мы можем не прийти ни к какому решению, тогда за нас все решат органы муниципальной власти. А именно:

Выставят дом на конкурс.
Если одна из управляющих компаний выиграет конкурс, то тогда с нами заключат договор на обслуживание и мы должны будем его подписать в обязательном порядке. Со всеми указанными там пунктами и тарифами.
Если конкурс не пройдет (то есть по каким-то причинам ни одна из управляющих компаний не захочет взять к себе данный дом, то в скорости будет проведен новый конкурс с увеличением тарифов на обслуживание на 10% и так по нарастающей, пока не найдется компания, согласившаяся обслуживать данный дом по таким тарифам.
+ Еще не проверенная информация (так как звучала из уст представителей управляющей компании), что если мы не выберем упр. компанию, то в будущем мы никогда не сможем ее выбрать и нам ее будут назначать.

Я придерживаюсь мнения, что надо все-таки сконцентрироваться, собрать силу воли в кулак, оторваться от дивана и совершить ряд действий.
Например, провести собрание (очное или заочное) и выбрать себе управляющую компанию.
Какой бы не была управляющая компания, у нас будут (хотя бы в теории) некоторые преимущества:
1. При заключении договора с упр. компанией у нас будет возможность составить протокол разногласий (то есть скорректировать договор), а также можно будеть указать упр. компании список первоочередных дел)
2. Какой-никакой, но рычаг воздействия на упр. компанию. Компания обязана будет по решению собственников жилья предоставлять полную финансовую отчетность по деятельности (сколько денег ушло конкретно на наш дом и т.п.)
3. По решению собственников можем досрочно разорвать договор в случае неудовлетворительного качества услуг и выбрать новую упр. компанию.

Если же нам выберут компанию сверху мы ОБЯЗАНЫ будем принять все пункты договора безоговорочно.

У кого есть что добавить пишите, не оставайтесь сторонними наблюдателями!!!
Может, у кого-то больше информации, давайте разбираться вместе!
Char0Day
Горожанин
 
Сообщения: 500
Зарегистрирован: Пн июл 24, 2006 1:34 pm
Откуда: г. Находка

Сообщение Char0Day » Сб сен 29, 2007 11:12 am

Небольшой список частых вопросов по теме жк:

Выбор способа управления

Изменение способа управления многоквартирным домом.

В связи с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ, собственники помещений (более 51 %) до 01.01.2008 года обязаны выбрать форму управления своим домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании очным или заочным голосованием.
Количество голосов собственника помещения, при принятии решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Способы управления многоквартирным домом:
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей компанией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Согласно Решению Челябинской городской Думы от 27.12.2005 г. № 9/5 «О рекомендациях по организации и деятельности управляющих организаций и ведении реестра собственников помещений в многоквартирных домах города Челябинска» (приложение № 8), определен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кто должен или может быть инициатором собрания?

Собрание может быть проведено по инициативе любого из собственников. Общее собрание собственников помещений (жилых и нежилых) правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.

Может ли собрание проводиться заочно?
Собрание может быть очное или заочное.

Кто может голосовать на собрании, на основании каких документов?

Собственники помещений (жилых и нежилых) согласно свидетельству о праве собственности, договора купли-продажи помещения, договора долевого участия в строительстве и т.п. и наниматели на основании доверенности собственника – муниципалитета.

Как определяется большинство собственников, необходимое для принятия решения?
Порядок определения большинства собственников определен главой 6 ЖК. Главное, что большинство голосов определяется не по количеству собственников (нанимателей), а по площади имеющихся в собственности помещений. Жители неприватизированных квартир, проживающие по найму, не участвуют в голосовании.

Может ли муниципалитет участвовать в голосовании, если в доме есть муниципальные квартиры?
Да, может. В собрании может участвовать либо представитель собственника – муниципалитета, либо по доверенности администрации города – наниматель квартиры. В этом случае необходимо своевременно оформить доверенность в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям.

Могут ли жильцы выбрать способ управления после 1 января 2008 года?
Могут только в том случае, если на момент избрания по данному жилому дому администрацией города еще не проведен конкурс по выбору управляющей компании.

Как можно избежать выбора формы управления домом и остаться в ведении старого ЖЭКа?

Избежать этого нельзя. ЖЭК как правило является подрядной организацией УК. Если оказываемые жилищно-коммунальные услуги устраивают, необходимо провести общее собрание собственников и заключить договор на эксплуатацию дома с действующей обслуживающей организацией.

Почему дом передали распоряжением Первого заместителя Главы города в другую управляющую компанию. При этом никаких собраний не проводилось? Значит ли это, что выбор уже сделали за собственников?

В рамках жилищно-коммунальной реформы большинство муниципальных УК прошло стадию реорганизации в частные предприятия. Эти вновь образованные предприятия арендуют у муниципалитета имущество бывшего МУПа.
Для того, чтобы дома, ранее эксплуатируемые МУПом, не переставали обслуживаться, их передают в реорганизуемое предприятие. Права выбора при этом жильцы не теряют, и на общем собрании могут выбрать любую форму управления своим жилым домом, а также любую управляющую организацию.


Заключение договоров

Вправе ли УК направлять для подписания договор, не проводя собрание (очное или заочное), будет ли такой договор правомерен?

Если собрание не проводилось и жители не избрали управляющую компанию, то в этом случае подписание договора на управление с этой УК не правомерно и может быть обжаловано. Договор должен быть составлен на тех условиях, которые определены на общем собрании собственников дома.


Как расценивает администрация города объявления, которые вывешивают УК, обслуживающие в настоящее время дом, о том, что жильцам дома не будут предоставляться жилищно-коммунальные услуги, если они не подпишут договор?

Такие действия управляющих компаний недопустимы и могут расцениваться как понуждение к заключению публичного договора и повлечь за собой уголовную ответственность. Если Вы и Ваши соседи не избрали способ управления своим домом до 1 января 2008 года, то в начале 2008 года администрацией города будет выбрана на конкурсной основе УК, которая будет управлять Вашим домом.


Должна ли УК заключать с каждым нанимателем или собственником договор?

Да, в обязательном порядке с каждым собственником или нанимателем. В договоре обязательно должно быть указано общее имущество дома, передаваемое в управление, стоимость услуг, порядок контроля. Договор должен быть составлен в 2-х экземплярах, подписанных обеими сторонами, у каждой стороны на руках должен остаться один экземпляр подписанного договора.
Правильно ли поступают УК, когда в квитанции на оплату пишут, что оплата за жилищно-коммунальную услугу является заключением договора и, оплатив ЖКУ, жители якобы выбрали эту УК? Есть в таком случае у жителей альтернатива не платить за ЖКУ, если им не нравится эта УК, до выбора другой УК?
Оплата по квитанции не означает, что Вы избрали данную УК. Оплата по квитанции означает, что Вы оплатили предоставленные Вам жилищно-коммунальные услуги. Договор должен быть заключен в письменной форме с подробным изложением взаимных прав и обязанностей сторон.


Будет ли действительным договор, в котором УК предусмотрела пункты, нарушающие Жилищный кодекс (например, бессрочность договора, если в ЖК указано, что договор может быть заключен от 1 до 5 лет)?

Такой договор может быть оспорен любым собственником или нанимателем, так как он нарушает Жилищный кодекс.
Кто и в каком порядке может составить протокол разногласий и должна ли УК его рассмотреть и принять во внимание?
Протокол разногласий составляется в том случае, если жители дома не согласны с какими-то пунктами предлагаемого им договора на управление. В протоколе необходимо изложить пункт договора, с которым Вы не согласны, и рядом изложить данный пункт в Вашей редакции. Вы можете включить в протокол те пункты, которые УК не включила в договор, а Вы считаете необходимым их включить. Для того, чтобы УК не смогла оставить без внимания и удовлетворения Ваш протокол разногласий, его необходимо подписать большинством собственников дома и направить почтой с уведомлением и с сопроводительным письмом, в котором указать дату отправления, либо вручить секретарю УК под роспись.
Если договор не устраивает Вас по большинству позиций, то целесообразно направить УК для рассмотрения свой вариант договора. Для образца можно использовать Примерный договор на управление, утвержденный решением Челябинской городской Думы от 27.12.2005 г. № 9/6.


Правильно ли УК устанавливают в договоре оплату за свое управление сверх тарифа на содержание и ремонт жилья?

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, т.е. в тариф на содержание и ремонт жилья.

Кто и как определяет 8-10% от оплаты за содержание и ремонт, которые берут УК?

Размер вознаграждения определяет сама УК и предлагает Вам как собственникам и нанимателям помещений.

Почему УК, с которой заключен договор, при возникновении каких-либо проблем с обслуживанием дома направляет в неизвестные жильцам организации, которые не хотят работать с населением? К кому обращаться жильцам, если им не представляют или представляют некачественную услугу. Кто несет ответственность по договору?

Если Вы выбрали УК, между нею и Вами заключается в письменной форме договор на управление, в котором УК берет на себя обязательства по предоставлению Вам жилищно-коммунальных услуг и должна эти обязательства выполнять. УК обязана оповестить всех собственников и нанимателей, какие подрядные организации будут обслуживать дом, адрес и телефоны, по которым следует обращаться для оформления заявок. Но в целом, при возникновении каких-либо проблем необходимо обращаться в УК, которая должна обеспечить нормальную работу подрядных организаций и оказание всех предусмотренных договором услуг.


В каком порядке УК должна отчитываться перед жильцами?

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса УК обязана в течение первого квартала следующего года отчитаться перед собственниками за прошедший год, если иное не будет установлено договором. Такой отчет по истечении года следует в обязательном порядке предусмотреть в договоре и не исключать его в целях оповещения собственников о проделанной за год работе.

Как расторгнуть договор, если жителей не устраивает работа УК?

Если Вас не устраивает работа УК и Вы хотели бы расторгнуть договор до истечения его срока, то это можно сделать добровольном порядке, если же УК не желает расторгать, то в судебном порядке. Основание расторжения – невыполнение УК существенных условий договора. Расторгнуть договор можно общим решением собственников дома.


Правильно ли делают некоторые УК, которых жители выбрали на собрании (заочным голосованием), что без проведения собрания заставляют подписывать доверенность на доверительное управление?

В целом – да. Но следует разъяснять жителям таких домов, как будут строиться отношения с доверенным лицом, какие услуги и в каком порядке будут предоставляться жителям таких домов.


Должны ли жители платить за капитальный ремонт дома?

Согласно ст. 154 Жилищного Кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
• плату за услуги и работу по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома;
• плату за коммунальные услуги.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 29.08.2005 г. № 541 федеральный стандарт предельной стоимости капитального ремонта на 1 кв. м общей площади жилья для каждой области свой.
Решение о порядке взимания оплаты с жителей по статье «капитальный ремонт», размере тарифа и использовании собранных средств на капитальный ремонт необходимо принять на общем собрании жильцов дома. С инициативой проведения общего собрания может выступить любой собственник помещений данного дома.




Проведение конкурсов на управление



Как и кем будут выбираться УК, если жители сами не избрали способ управления своим домом?


В том случае, если жители многоквартирных домов до 1 января 2008 года не определились со способом управления своим домом, то орган местного самоуправления должен объявить и провести конкурс по выбору УК. До этого момента, та обслуживающая организация, которая обслуживала и эксплуатировала Ваш дом, будет продолжать его обслуживать.

На какой срок будет заключаться договор с УК?

Срок действия договора согласно Жилищному кодексу - 1 год. По истечении 1 года орган местного самоуправления обязан собрать собрание собственников дома для решения выбора способа управления этим домом.

Кто будет разрабатывать договор, будет ли он обязателен для УК?

Договор разрабатывается органом местного самоуправления и обязателен в этой редакции для УК и собственников помещений в многоквартирном доме.

Правильно ли говорят представители УК, которые по договору с администрацией города обслуживают дом в настоящий момент, что после 1 января они не будут обслуживать дом? Кто тогда будет обслуживать дом в период с 1 января до проведения конкурса и заключения договора?

Эти УК будут продолжать обслуживать дом до выбора на конкурсной основе другой или этой же УК.


Кто будет контролировать выполнение договора между выбранной по конкурсу УК и жителями – администрация или сами жители?


Контролировать выполнение договора будут собственники и наниматели, проживающие в этом доме, как сторона по договору. Договор будет заключаться между УК и собственником помещения в доме.
Char0Day
Горожанин
 
Сообщения: 500
Зарегистрирован: Пн июл 24, 2006 1:34 pm
Откуда: г. Находка


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

cron